Как рассчитать налог с продажи квартиры
Пошаговый расчёт НДФЛ при продаже квартиры: срок владения, вычет 1 млн ₽ или расходы, кадастровая стоимость.
Калькуляторы налог на имущество, имущественный вычет.
При продаже квартиры физлицо может заплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и стоимостью покупки (или с вычетом). Срок владения, вид вычета и документы определяют, есть ли налог и сколько. Ниже — пошаговый расчёт. Актуально на 01.01.2026.
Шаг 1. Проверьте срок владения
Если квартира в собственности более минимального срока (обычно 5 лет, в отдельных случаях 3 года — единственное жильё, наследство, дар от близкого и др.), доход от продажи не облагается НДФЛ.
Шаг 2. Определите налоговую базу
База = цена продажи минус подтверждённые расходы на покупку (или минус имущественный вычет 1 000 000 ₽, если расходы не подтверждены). Цена не может быть ниже кадастровой стоимости × 0,7 (правило минимальной базы), если продажа раньше минимального срока.
Кадастровая стоимость — в глоссарии и выписке ЕГРН.
Шаг 3. Примените вычет
| Вариант | Формула базы |
|---|---|
| Расходы подтверждены | Цена продажи − цена покупки − документально подтверждённые расходы |
| Вычет 1 млн ₽ | Цена продажи − 1 000 000 ₽ (если выгоднее расходов) |
| Вычет при продаже доли | 1 000 000 ₽ × доля в праве |
Шаг 4. Посчитайте НДФЛ
НДФЛ = Налоговая база × 13% (если нет других доходов, попадающих под повышенные ступени прогрессивной шкалы).
Пример: продажа за 7 000 000 ₽, покупка за 5 200 000 ₽, срок владения 4 года. База: 1 800 000 ₽. НДФЛ: 1 800 000 × 13% = 234 000 ₽.
Если бы срок был более 5 лет — налог 0 ₽.
Шаг 5. Подайте декларацию
При наличии налога — декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля. При совместной собственности супруги могут оба получить вычет в пределах своих долей.
Налог на владение квартирой до продажи — отдельно, см. налог на имущество и кадастровую стоимость.
Источники: НК РФ (гл. 23), ФНС России. Данные по ставкам — реестр сайта, актуально на 01.01.2026.
Частые вопросы
Если минимальный срок не выдержан — налог, скорее всего, будет. Исключения — 3 года в отдельных случаях (наследство, дар, единственное жильё и др.).
Тот вариант, при котором налоговая база меньше. Если покупали за 5 млн, вычитают 5 млн; если за 400 000 — часто выгоднее вычет 1 млн.
Если цена в договоре сильно ниже 70% кадастра, налог могут исчислить от кадастровой базы.
При освобождении по сроку владения декларацию часто не подают, но при сомнениях уточните в ФНС или у консультанта.